ดูบทความ
ดูบทความการตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อ
การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อ
การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อ
ใน การซื้อที่ดินแต่ละครั้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินที่มีราคาแพงๆ หากคนซื้อไม่อยากเจอเรื่องยุ่งๆ ให้ปวดหัวทั้งก่อนการโอน และหลังการโอนแล้ว มีสิ่งที่ต้องตรวจสอบหลายเรื่อง เป็นต้นว่า การไปตรวจดูที่ดิน ดูหมายเลขหลักเขตที่ดิน ลองวัดระยะ และคำนวณเนื้อที่คร่าวๆ ว่าตรงหรือใกล้เคียงกับที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือไม่ ดูว่ามีใครอยู่ในที่ดิน เป็นคนเช่าหรือคนบุกรุก หรืออยู่โดยอาศัยสิทธิอะไร ตรวจดูว่าที่ดินนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืน เขตปฏิรูปที่ดิน เขตจัดรูปที่ดิน หรือมีข้อจำกัดทางด้านผังเมืองหรือไม่
ตรวจ ดูว่าที่ดินนั้นมีค้างภาษีบำรุงท้องที่หรือไม่ และสิ่งที่สำคัญที่สุดซึ่งถือเป็นหัวใจของการซื้อที่ดินเลยก็ว่าได้ นั่นก็คือ การไปขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน แต่ปรากฏว่าผู้ซื้อที่ดินโดยทั่วไปไม่สนใจ เหตุผลหลักคือ เห็นว่ามีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของให้ตรวจดูอยู่แล้ว และอีกเหตุผลหนึ่งคือ ไม่ทราบว่าจะต้องตรวจดูอะไรบ้าง ดังนั้น ในการตัดสินใจซื้อที่ดินแต่ละครั้งจึงขอแนะนำว่าก่อนจะซื้อ หรือรับจำนองที่ดินควรยื่นคำขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินเพื่อตรวจดู เรื่องต่อไปนี้
1.โฉนดที่คนขายนำมาให้ดูนั้นเป็นโฉนดปลอมหรือไม่ การ ตรวจสอบเรื่องนี้มีความจำเป็นมาก เพราะจะได้ยินว่ามีการปลอมแปลงโฉนดไปหลอกขายหลอกจำนองกันเองบ่อยๆ ซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว ถ้าไม่นำโฉนดที่ดินที่คนขายนำมาให้ดู ไปตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินแล้ว จะไม่สามารถบอกได้ว่าโฉนดที่ดินนั้นเป็นโฉนดจริงหรือโฉนดปลอม เนื่องจากเหตุผล 2 ประการ ประการแรก การปลอมแปลงโฉนดที่ดินมักปลอมแปลงจากแบบพิมพ์โฉนดที่ดินของกรมที่ดินที่สูญ หายไป หรืออาจปลอมแปลงจากโฉนดที่ดินที่ออกไปโดยถูกต้องแล้ว โดยการแก้ไขข้อความให้ผิดไปจากเดิม หากไม่นำไปเปรียบเทียบกับโฉนดของสำนักงานที่ดิน จะเข้าใจว่าเป็นโฉนดจริง เพราะกระดาษและข้อความที่พิมพ์อยู่ในโฉนดปลอมจะเหมือนกับโฉนดที่ดินอื่นๆ ที่เป็นรุ่นเดียวกัน ประการที่ 2 ผู้ซื้อไม่มีทางทราบว่า ลายมือ ลายเซ็น ของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างไร จึงไม่มีทางรู้ว่าข้อความที่เขียนลงตามปกติ หรือกรณีมีการขีดฆ่า ตกเติม ซึ่งในการปฏิบัติงานมักมีอยู่เป็นปกตินั้น เป็นลายมือ ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จริงหรือไม่ ทางเดียวที่จะทราบว่าเป็นของจริงก็ต้องเอาไปตรวจสอบกับฉบับสำนักงานที่ดิน
2.ตรวจดูข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดิน การ ตรวจดูในเรื่องนี้เป็นการตรวจว่าเจ้าของที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไร บิดามารดาชื่ออะไร มีหน้าตาอย่างไร (กรมที่ดินให้ถ่ายบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่นๆ เก็บไว้ในสารบบที่ดินเป็นเวลานานหลายสิบปีแล้ว) จะได้แน่ใจว่าคนที่ผู้ซื้อติดต่อด้วยเป็นเจ้าของที่ดินจริง ไม่ใช่ตัวปลอม การตรวจรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดินนี้มีความสำคัญมาก เพราะหากคนที่ผู้ซื้อติดต่อซื้อขายด้วยไม่ใช่เจ้าของที่ดินตัวจริงแล้ว หากมีการฟ้องร้องกันศาลจะถือว่าผู้ซื้อมีส่วนในการประมาทเลินเล่อในการซื้อ ที่ดินนั้น เป็นเหตุให้ได้รับค่าเสียหายน้อยกว่าที่ควรจะเป็นเมื่อมีการเพิกถอนนิติกรรม นั้นในภายหลัง คำพิพากษาฎีกาที่ 2947/2523 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องจะประมาทเลินเล่อ ไม่ตรวจสอบตามระเบียบปฏิบัติการจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน จนเป็นเหตุให้มีการจดทะเบียนนิติกรรมโดยใช้โฉนดที่ดินปลอมก็ตาม แต่การที่โจทก์เพียงแต่ใช้ให้คนไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่ามีที่ดินตาม โฉนดที่ดินและมีภาระติดพันหรือไม่
ส่วน ตัวผู้เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินนั้น โจทก์ก็ดูบัตรประจำตัวปลอมที่จำเลยที่ 1 แสดงเท่านั้นว่ามีชื่อตรงกับชื่อเจ้าของที่ดินที่ระบุในโฉนดที่ดินปลอมของ จำเลยที่ 1 ทั้งๆ ที่โจทก์ควรสืบสวนดูให้ดีกว่านี้ โดยการตรวจสอบถึงที่อยู่ของเจ้าของที่ดินที่ปรากฏในหน้าโฉนดที่ดินด้วย เพราะโจทก์ไม่เคยรู้จักจำเลยที่ 1 มาก่อน และยังกลับให้คำรับรองด้วยว่าโจทก์ได้ติดต่อกับเจ้าของที่ดินโดยตรง หากเกิดการผิดพลาดเพราะผิดตัวเจ้าของที่ดิน โจทก์ขอรับผิดชอบตัวเอง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนส่งเสริมให้จำเลขที่ 2 ประมาทยิ่งขึ้น นับว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อด้วย โจทก์จึงควรรับผิดในค่าเสียหายเป็นจำนวนหนึ่งในห้า
3.โฉนด หรือรายการจดทะเบียนถูกยกเลิกเพิกถอนหรือไม่ ตาม ข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นจะมีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินบางแปลงถูกยกเลิก เพิกถอน เพราะออกไปโดยไม่ถูกต้อง เช่น ออกทับที่สาธารณะ ที่ป่า หรือถูกยกเลิกเพราะมีการออกใบแทนโฉนดที่ดินให้ไปแล้ว ซึ่งตามปกติเมื่อมีการยกเลิกหรือเพิกถอนโฉนดที่ดิน เจ้าหน้าที่จะเรียกโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดินมาบันทึกการยกเลิก หรือเพิกถอน ให้ปรากฏในตัวโฉนดที่ดิน และเก็บรักษาไว้ในสารบบที่ดิน เจ้าของที่ดินก็จะไม่มีโฉนดนั้นในครอบครองอีกต่อไป แต่ข้อเท็จจริงที่เกิดอยู่บ่อยๆ เจ้าของที่ดิน หรือคนอื่นที่ยึดถือโฉนดหรือพบโฉนดที่สูญหายไป ไม่ยอมส่งมอบให้เจ้าหน้าที่ แต่กลับเอาไปหลอกขาย หรือกู้เงินและให้ยึดโฉนดไว้อีก
4.ที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัดหรือไม่ ที่ดิน แปลงหนึ่งๆ อาจถูกยึดหรืออายัดได้ตามกฎหมายหลายฉบับ เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดินเอง หรือประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ประมวลรัษฎากร พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่ กฎหมายล้มละลาย การยึดหรืออายัดนี้จะไม่ปรากฏในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อจะทราบก็ต่อเมื่อขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยึดหรืออายัดที่ดินแล้ว จะมีการแจ้งมายังสำนักงานที่ดินให้ทราบ และเจ้าพนักงานที่ดินจะบันทึกเรื่องการยึดอายัดนั้นไว้ในบัญชีอายัด และปิดคำสั่งห้ามโอนไว้ที่โฉนดฉบับสำนักงานที่ดิน หากผู้ซื้อไม่ขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะไม่มีทางรู้ว่าที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัด หากทำสัญญาจะซื้อจะขาย และวางมัดจำกันไว้ก็ไม่สามารถโอนกันได้
5.ที่ดินนั้นมีเรื่องราวอยู่ในระหว่างดำเนินการใดบ้าง สิ่ง สำคัญที่ต้องตรวจดูอีกคือ ที่ดินนั้นอยู่ในระหว่างพิจารณาเพิกถอนโฉนดที่ดิน แก้ไขเนื้อ แก้ไขรายการจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม อยู่ในระหว่างรังวัดสอบเขต แบ่งแยก อยู่ระหว่างประกาศออกใบแทนโฉนด ประกาศขอรับโอนมรดก หรือเปล่า หากมีก็ควรรอดูผลการพิจารณาดำเนินการให้ถึงที่สุดก่อน เพราะการดำเนินการเหล่านั้นอาจมีผลสำคัญต่อที่ดินที่จะซื้อได้ กล่าวคือ ถ้าโฉนดที่ดินถูกเพิกถอนทั้งฉบับ หรือถูกเพิกถอนรายการจดทะเบียน ก็จะทำให้โฉนดใช้การไม่ได้ หรือตัวเจ้าของเปลี่ยนไป ถ้าเป็นกรณีมีการรังวัดค้างอยู่ผลการรังวัดอาจได้เนื้อที่ หรือมีแนวเขตเปลี่ยนไปได้
โดย ข้อเท็จจริงที่เป็นอยู่ในขณะนี้มีการรังวัดที่มีกรณีต้องแก้ไขเนื้อที่หรือ รูปแผนที่ตามผลการรังวัดใหม่เป็นจำนวนมาก และบางกรณีการรังวัดนั้นอาจมีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน ทำให้การรังวัดไม่สำเร็จก็มี หากซื้อที่ดินไป โดยไม่รอให้ทำการรังวัดให้เสร็จก่อน ก็อาจได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม หรือซื้อไปแล้วต้องพิพาทกับผู้คัดค้านเหมือนเจ้าของเดิม ถ้ามีการขอออกใบแทนโฉนดที่ดินโดยอ้างว่าโฉนดที่ดินสูญหาย หรือถูกทำลาย ก็ต้องรอให้ออกใบแทนเรียบร้อยเสียก่อน เพราะบางครั้งเจ้าของที่ดินเอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้เป็นประกันหนี้ แล้วไปแจ้งเท็จต่อเจ้าหน้าที่ เมื่อมีการประกาศออกใบแทนโฉนด เจ้าหนี้ทราบเรื่องก็มาคัดค้าน เจ้าหน้าที่ก็จะไม่ออกใบแทนโฉนดให้ ในกรณีนี้ถ้าทำสัญญาจะซื้อไปก็จะไม่สามารถนำโฉนดมาจดทะเบียนได้
ส่วน การตรวจว่ามีคำขอรับโอนมรดกหรือไม่นั้น อาจมีความจำเป็นในบางกรณี เช่น กรณีผู้ขายกำลังขอรับโอนมรดกเพื่อนำมาขาย หรือกรณีจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่งแล้วต้องการแบ่งแยกทันที แต่มีเจ้าของร่วมบางคนตายไปก็ต้องรอให้มีการรับมรดกให้เรียบร้อยก่อน แล้วจึงทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะคำขอรับโอนมรดกของผู้จะขายนั้นอาจมีการคัดค้านทำให้ไม่สามารถรับ โอนมรดกได้ หรือรับโอนมรดกได้แต่ต้องรับร่วมกับคนอื่น ทำให้ส่วนแบ่งที่จะตกได้แก่ผู้ขายน้อยลง ถ้าที่ดินที่จะซื้อนั้นมีเจ้าของร่วมตายไป และซื้อแล้วต้องการแบ่งแยกโฉนดโดยเร็ว ก็ต้องดูว่าคำขอรับโอนมรดกนั้นมีผู้เยาว์รับมรดกด้วยหรือไม่ ถ้ามีผู้เยาว์รับโอนมรดกด้วย ก็จะทำให้แบ่งแยกโฉนดได้ลำบาก เพราะข้อตกลงแบ่งแยกที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามแนวคำพิพากษาฎีกาที่ 318/2495 ตัดสินว่า เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ ซึ่งการทำสัญญาประนีประนอมยอมความเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์นั้นต้องได้ รับอนุญาตจากศาลก่อน
ดัง นั้น เมื่อมีข้อยุ่งยากในทางกฎหมายเช่นนี้ ผู้เยาว์ก็อาจไม่ต้องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมได้ เพราะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการร้องขออนุญาตต่อศาล นอกจากนี้ ต้องดูว่ามีการคัดค้านการรับมรดกด้วยหรือไม่ เพราะถ้าตกลงกันไม่ได้ก็ทำให้การรับโอนมรดกไม่สำเร็จ ยังคงมีชื่อคนตายอยู่ในโฉนดตามเดิม ซึ่งย่อมทำให้ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินตามที่คนซื้อต้องการได้ นอกจากนี้ ถ้าเป็นการซื้อที่ดิน น.ส.3 ธรรมดา ก็ควรตรวจดูว่าอยู่ในระหว่างประกาศขายหรือไม่ ถ้ามีก็ไม่ควรซื้อเพราะอาจมีข้อพิพาทกับคนซื้อคนก่อนได้ และในขณะนี้ได้มี พระราชบัญญัติการดูและผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ออกใช้บังคับแล้ว
ทั้ง นี้ ในมาตรา 17 ได้บัญญัติไว้ว่า “ในกรณีที่ทรัพย์สินที่คู่สัญญาต้องส่งมอบหรือโอนสิทธิเป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญามีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ประมวลกฎหมายที่ดินทราบ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวบันทึกเป็นหลักฐานไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์ นั้นอยู่ภายใต้บังคับแห่งสัญญาดูแลผลประโยชน์และห้ามจดทะเบียนโอนสิทธิใน ทรัพย์สินนั้นจนกว่าจะได้รับแจ้งเป็นหนังสือจากผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่ สัญญา” ในกรณีซื้อขายที่ดินในลักษณะที่มีคนดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาเช่นนี้ ถ้าคนซื้อคนหลังไปขอตรวจดูโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินก็จะเห็นชัดว่า มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้แล้ว ก็จะไม่ไปทำสัญญาซ้ำให้เลี่ยงถูกโกงได้
6.ตรวจ ดูว่าเคยมีการขอยกเลิกค่าขอรังวัดแบ่งแยก สอบเขต หรือมีกรณีที่กฎหมายถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยก หรือสอบเขตที่ดินต่อไปหรือไม่ แม้ ว่าการขอยกเลิกคำขอรังวัดและการที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะ แบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินต่อไป จะทำให้การรังวัดที่ได้ทำไปแล้วไม่มีผลบังคับตามกฎหมายก็ตาม แต่ผู้ซื้อควรจะต้องรับรู้ เพราะการขอยกเลิกการรังวัดอาจเกิดจากผู้ขอได้ทราบว่าผลการรังวัดมีเนื้อที่ น้อยกว่าที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน จึงขอยกเลิกการรังวัดนั้นเสีย เพื่อจะได้ไม่ต้องมีการแก้ไขเนื้อที่ให้น้อยลงตามความเป็นจริง ซึ่งก็สามารถทำได้ (ตามหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0609/20524 ลงวันที่ 29 กันยายน 2523) และเวลาขายก็ขายตามเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ
ส่วน เหตุผลที่ต้องรู้ว่ามีกรณีที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะทำการ แบ่งแยก หรือสอบเขตต่อไปนั้น จะเกิดต่อการรังวัดที่มีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน แต่เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนไกล่เกลี่ยแล้ว คู่กรณีไม่อาจตกลงกันได้ เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องศาลภายในเก้าสิบวัน นับแต่วันได้รับแจ้ง ถ้าไม่มีการฟ้องภายในกำหนดดังกล่าว กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะแบ่งแยก หรือสอบเขตที่ดินอีกต่อไป ซึ่งจะมีผลให้การรังวัดนั้นไม่สำเร็จ และข้อพิพาทยังคงมีอยู่ต่อไป หากผู้ซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อก็อาจยุ่งยากในภายหลังได้ เพราะข้อพิพาทยังไม่ได้รับการแก้ไข ทั้งสองกรณีผู้ซื้อสามารถทราบข้อเท็จจริงได้โดยง่าย (แม้ว่าคนขายจะพยายามปิดก็ตาม) ถ้าหากขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยกเลิกคำขอรังวัดที่ดิน หรือมีกรณีที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดิน เจ้าหน้าที่จะต้องเก็บเรื่องทั้งหมดเข้าสารบบที่ดินแปลงนั้น และถ้าหากเป็นกรณีขอยกเลิกคำขอเพราะผู้ขอเห็นว่าครอบครองไม่ตรงกับแผนที่ หลังโฉนดที่ดิน หรือผลการรังวัดใหม่ได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดินติดกับโฉนดที่ดินฉบับ สำนักงานที่ดินด้วย ซึ่งก็ยิ่งทำให้ตรวจสอบได้ง่ายขึ้น
นอก จากจะมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการขอดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินที่จะซื้อโดยตรง แล้ว บางครั้งมีการขอรังวัดที่ดินแปลงข้างเคียงแปลงที่จะซื้อ และปรากฏว่า รูปแผนที่การรังวัดใหม่แตกต่างกับแผนที่ในโฉนดที่ดิน ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อที่ดินแปลงที่จะซื้อ ทำให้ต้องมีการแก้ไขรูปแผนที่ที่ดินที่จะซื้อให้ถูกต้องตามไปด้วย เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ดำเนินการแก้ไขรูปแผนที่ในโฉนดที่ดินแปลงข้าง เคียงไปแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินก็จะกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดินไว้ในโฉนดที่ดินแปลงติดต่อ (แปลงที่จะซื้อด้วย) เพื่อจะได้แก้ไขแผนที่ให้ถูกต้องก่อนด้วย (ตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยแผนที่ในโฉนดที่ดินแตกต่างจากเดิมเนื่องจากการ รังวัดใหม่ แล้วทับแผนที่ในโฉนดที่ดินแปลงข้างเคียง พ.ศ.2525) หากผู้ซื้อขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะทราบความจริง และขอให้ผู้ขายดำเนินการสอบเขตให้ถูกต้องก่อน ผู้ซื้อก็จะไม่เดือดร้อนหรือเสียหายในภายหลัง
7.โฉนดที่ดินของผู้ขายมีรายการครบถ้วนหรือไม่ การ ที่ต้องตรวจสอบเรื่องนี้เพราะบางครั้งเจ้าหน้าที่คัดลอกข้อความ หรือรายการจดทะเบียนไม่ครบถ้วน ซึ่งเกิดขึ้นได้บ่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีมีการออกใบแทนโฉนดที่ดิน หรือกรณีสำนักงานที่ดินทำโฉนดที่ดินใหม่ทั้งสองฉบับ นอกจากนี้บางกรณีอาจมีการบันทึกรายการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินแต่เพียง โฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน ไม่ได้มีการบันทึกไว้ในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินด้วย เช่น การบันทึกการขายหรือการแบ่งขายที่ดินตาม มาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 (ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิใน ที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 พ.ศ.2531) การบันทึกการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0612/1/ว.26720 ลงวันที่ 21 ธันวาคม 2524 เรื่องการจดทะเบียนนิติกรรมตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524) ซึ่งรายการที่หายไปนี้อาจมีผลกระทบต่อสิทธิหรือการใช้สอยของคนซื้อที่ดินได้ มากหากไม่ตรวจสอบให้ดี
8.ตรวจดูข้อความในสัญญาที่ยังมีผลผูกพันที่ดินอยู่ ใน กรณีซื้อที่ดินโดยยอมรับเอาการจดทะเบียนอื่นๆ ที่ยังมีผลผูกพันที่ดินนั้นอยู่ไปด้วย เช่น จำนอง เช่า บุริมสิทธิ ภาระจำยอม ขายฝาก สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้ว่าได้มีการตกลงทำสัญญากันในรายละเอียด เช่น จำนวนเงิน ข้อห้าม ข้อตกลงในเรื่องสิ่งปลูกสร้าง หรือเงื่อนไขอื่นๆ อย่างไรบ้าง เพื่อจะได้ตัดสินใจได้ถูกต้องว่าควรซื้อที่ดินนั้นหรือไม่ หรือถ้าจะซื้อจะต้องวางเงื่อนไขหรือต่อรองอย่างไร จึงจะไม่เสียเปรียบ รายละเอียดต่างๆ นี้จะไม่ปรากฏในโฉนดที่ดิน แต่จะทราบได้โดยตรวจดูจากตัวสัญญาหรือบันทึกต่างๆ ที่เก็บไว้ในสารบบที่ดิน หรือจากสัญญาคู่ฉบับที่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของสิทธินั้นเก็บไว้ แต่อย่างไรก็ตาม โดยที่การปลอมแปลงแก้ไขสัญญาทำได้ไม่ยากนัก เพราะแบบฟอร์มสัญญาต่างๆ สามารถหามาได้อย่างง่ายดาย จึงควรตรวจดูจากเอกสารที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
9.โฉนดที่ดินของสำนักงานที่ดินอยู่ในสภาพที่จะจดทะเบียนได้หรือไม่ มี อยู่บ่อยครั้งที่โฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินสูญหาย หรือชำรุดหรือกรอบจนเป็นชิ้นเล็กชิ้นน้อย จนไม่อยู่สภาพจะจดทะเบียนได้ (เกิดขึ้นในจังหวัดที่มีการออกโฉนดมาตั้งแต่สมัยแรกๆ ของการออกโฉนดที่ดินซึ่งมีอายุเกือบร้อยปี) หากไม่ตรวจดูแต่แรก เมื่อถึงวันโอนขายก็จะทำให้จดทะเบียนไม่ได้ ดังนั้น จึงต้องตรวจดูให้ดีเพื่อที่จะได้กำหนดนัดจ่ายเงิน และโอนที่ดินได้เหมาะสม แม้ว่าสิ่งผิดปกติหรือข้อขัดข้องที่กล่าวมาทั้งหมดนี้จะเกิดขึ้นไม่ถึงขั้น มากมาย แต่ก็มีเกิดขึ้นได้เรื่อยๆ แต่ก็ไม่อาจทราบได้ว่าจะเกิดกับที่ดินแปลงใด
ดัง นั้น ผู้ซื้อที่รอบคอบไม่อยากเดือดร้อนเพราะเหตุดังกล่าว จึงควรระมัดระวังในการติดต่อกับเจ้าของที่ดิน และขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินทุกครั้งก่อนซื้อหรือรับจำนองที่ดิน ในต่างประเทศที่เจริญแล้ว เช่น อังกฤษ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ และแม้แต่สิงคโปร์ มาเลเซีย ฮ่องกง ผู้ซื้อผู้ขายมักจะจ้างให้โซลิซิเตอร์เป็นผู้ตรวจสอบและจัดทำสัญญาเกี่ยว ข้องกับที่ดินจนเป็นเรื่องปกติธรรมดา บางประเทศมีผู้ประกอบอาชีพในการตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน และดำเนินการโอนที่ดิน เรียกว่า Conveyancer สำหรับประเทศไทยไม่ให้ความสำคัญในเรื่องนี้แม้แต่นิดเดียว ผลจึงเป็นว่าหากใครต้องการโกงแล้วละก้อ โอกาสสำเร็จมีมากจริงๆ เพราะคนซื้อไม่มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องที่ดินดีพอ ไม่รู้ว่ามีอันตราย หรือขวากหนามอะไรแอบแฝงอยู่บ้าง
ที่มา : TerraBKK.com
ตรวจ ดูว่าที่ดินนั้นมีค้างภาษีบำรุงท้องที่หรือไม่ และสิ่งที่สำคัญที่สุดซึ่งถือเป็นหัวใจของการซื้อที่ดินเลยก็ว่าได้ นั่นก็คือ การไปขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน แต่ปรากฏว่าผู้ซื้อที่ดินโดยทั่วไปไม่สนใจ เหตุผลหลักคือ เห็นว่ามีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของให้ตรวจดูอยู่แล้ว และอีกเหตุผลหนึ่งคือ ไม่ทราบว่าจะต้องตรวจดูอะไรบ้าง ดังนั้น ในการตัดสินใจซื้อที่ดินแต่ละครั้งจึงขอแนะนำว่าก่อนจะซื้อ หรือรับจำนองที่ดินควรยื่นคำขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินเพื่อตรวจดู เรื่องต่อไปนี้
1.โฉนดที่คนขายนำมาให้ดูนั้นเป็นโฉนดปลอมหรือไม่ การ ตรวจสอบเรื่องนี้มีความจำเป็นมาก เพราะจะได้ยินว่ามีการปลอมแปลงโฉนดไปหลอกขายหลอกจำนองกันเองบ่อยๆ ซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว ถ้าไม่นำโฉนดที่ดินที่คนขายนำมาให้ดู ไปตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินแล้ว จะไม่สามารถบอกได้ว่าโฉนดที่ดินนั้นเป็นโฉนดจริงหรือโฉนดปลอม เนื่องจากเหตุผล 2 ประการ ประการแรก การปลอมแปลงโฉนดที่ดินมักปลอมแปลงจากแบบพิมพ์โฉนดที่ดินของกรมที่ดินที่สูญ หายไป หรืออาจปลอมแปลงจากโฉนดที่ดินที่ออกไปโดยถูกต้องแล้ว โดยการแก้ไขข้อความให้ผิดไปจากเดิม หากไม่นำไปเปรียบเทียบกับโฉนดของสำนักงานที่ดิน จะเข้าใจว่าเป็นโฉนดจริง เพราะกระดาษและข้อความที่พิมพ์อยู่ในโฉนดปลอมจะเหมือนกับโฉนดที่ดินอื่นๆ ที่เป็นรุ่นเดียวกัน ประการที่ 2 ผู้ซื้อไม่มีทางทราบว่า ลายมือ ลายเซ็น ของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างไร จึงไม่มีทางรู้ว่าข้อความที่เขียนลงตามปกติ หรือกรณีมีการขีดฆ่า ตกเติม ซึ่งในการปฏิบัติงานมักมีอยู่เป็นปกตินั้น เป็นลายมือ ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จริงหรือไม่ ทางเดียวที่จะทราบว่าเป็นของจริงก็ต้องเอาไปตรวจสอบกับฉบับสำนักงานที่ดิน
2.ตรวจดูข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดิน การ ตรวจดูในเรื่องนี้เป็นการตรวจว่าเจ้าของที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไร บิดามารดาชื่ออะไร มีหน้าตาอย่างไร (กรมที่ดินให้ถ่ายบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่นๆ เก็บไว้ในสารบบที่ดินเป็นเวลานานหลายสิบปีแล้ว) จะได้แน่ใจว่าคนที่ผู้ซื้อติดต่อด้วยเป็นเจ้าของที่ดินจริง ไม่ใช่ตัวปลอม การตรวจรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดินนี้มีความสำคัญมาก เพราะหากคนที่ผู้ซื้อติดต่อซื้อขายด้วยไม่ใช่เจ้าของที่ดินตัวจริงแล้ว หากมีการฟ้องร้องกันศาลจะถือว่าผู้ซื้อมีส่วนในการประมาทเลินเล่อในการซื้อ ที่ดินนั้น เป็นเหตุให้ได้รับค่าเสียหายน้อยกว่าที่ควรจะเป็นเมื่อมีการเพิกถอนนิติกรรม นั้นในภายหลัง คำพิพากษาฎีกาที่ 2947/2523 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องจะประมาทเลินเล่อ ไม่ตรวจสอบตามระเบียบปฏิบัติการจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน จนเป็นเหตุให้มีการจดทะเบียนนิติกรรมโดยใช้โฉนดที่ดินปลอมก็ตาม แต่การที่โจทก์เพียงแต่ใช้ให้คนไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่ามีที่ดินตาม โฉนดที่ดินและมีภาระติดพันหรือไม่
ส่วน ตัวผู้เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินนั้น โจทก์ก็ดูบัตรประจำตัวปลอมที่จำเลยที่ 1 แสดงเท่านั้นว่ามีชื่อตรงกับชื่อเจ้าของที่ดินที่ระบุในโฉนดที่ดินปลอมของ จำเลยที่ 1 ทั้งๆ ที่โจทก์ควรสืบสวนดูให้ดีกว่านี้ โดยการตรวจสอบถึงที่อยู่ของเจ้าของที่ดินที่ปรากฏในหน้าโฉนดที่ดินด้วย เพราะโจทก์ไม่เคยรู้จักจำเลยที่ 1 มาก่อน และยังกลับให้คำรับรองด้วยว่าโจทก์ได้ติดต่อกับเจ้าของที่ดินโดยตรง หากเกิดการผิดพลาดเพราะผิดตัวเจ้าของที่ดิน โจทก์ขอรับผิดชอบตัวเอง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนส่งเสริมให้จำเลขที่ 2 ประมาทยิ่งขึ้น นับว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อด้วย โจทก์จึงควรรับผิดในค่าเสียหายเป็นจำนวนหนึ่งในห้า
3.โฉนด หรือรายการจดทะเบียนถูกยกเลิกเพิกถอนหรือไม่ ตาม ข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นจะมีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินบางแปลงถูกยกเลิก เพิกถอน เพราะออกไปโดยไม่ถูกต้อง เช่น ออกทับที่สาธารณะ ที่ป่า หรือถูกยกเลิกเพราะมีการออกใบแทนโฉนดที่ดินให้ไปแล้ว ซึ่งตามปกติเมื่อมีการยกเลิกหรือเพิกถอนโฉนดที่ดิน เจ้าหน้าที่จะเรียกโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดินมาบันทึกการยกเลิก หรือเพิกถอน ให้ปรากฏในตัวโฉนดที่ดิน และเก็บรักษาไว้ในสารบบที่ดิน เจ้าของที่ดินก็จะไม่มีโฉนดนั้นในครอบครองอีกต่อไป แต่ข้อเท็จจริงที่เกิดอยู่บ่อยๆ เจ้าของที่ดิน หรือคนอื่นที่ยึดถือโฉนดหรือพบโฉนดที่สูญหายไป ไม่ยอมส่งมอบให้เจ้าหน้าที่ แต่กลับเอาไปหลอกขาย หรือกู้เงินและให้ยึดโฉนดไว้อีก
4.ที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัดหรือไม่ ที่ดิน แปลงหนึ่งๆ อาจถูกยึดหรืออายัดได้ตามกฎหมายหลายฉบับ เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดินเอง หรือประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ประมวลรัษฎากร พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่ กฎหมายล้มละลาย การยึดหรืออายัดนี้จะไม่ปรากฏในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อจะทราบก็ต่อเมื่อขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยึดหรืออายัดที่ดินแล้ว จะมีการแจ้งมายังสำนักงานที่ดินให้ทราบ และเจ้าพนักงานที่ดินจะบันทึกเรื่องการยึดอายัดนั้นไว้ในบัญชีอายัด และปิดคำสั่งห้ามโอนไว้ที่โฉนดฉบับสำนักงานที่ดิน หากผู้ซื้อไม่ขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะไม่มีทางรู้ว่าที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัด หากทำสัญญาจะซื้อจะขาย และวางมัดจำกันไว้ก็ไม่สามารถโอนกันได้
5.ที่ดินนั้นมีเรื่องราวอยู่ในระหว่างดำเนินการใดบ้าง สิ่ง สำคัญที่ต้องตรวจดูอีกคือ ที่ดินนั้นอยู่ในระหว่างพิจารณาเพิกถอนโฉนดที่ดิน แก้ไขเนื้อ แก้ไขรายการจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม อยู่ในระหว่างรังวัดสอบเขต แบ่งแยก อยู่ระหว่างประกาศออกใบแทนโฉนด ประกาศขอรับโอนมรดก หรือเปล่า หากมีก็ควรรอดูผลการพิจารณาดำเนินการให้ถึงที่สุดก่อน เพราะการดำเนินการเหล่านั้นอาจมีผลสำคัญต่อที่ดินที่จะซื้อได้ กล่าวคือ ถ้าโฉนดที่ดินถูกเพิกถอนทั้งฉบับ หรือถูกเพิกถอนรายการจดทะเบียน ก็จะทำให้โฉนดใช้การไม่ได้ หรือตัวเจ้าของเปลี่ยนไป ถ้าเป็นกรณีมีการรังวัดค้างอยู่ผลการรังวัดอาจได้เนื้อที่ หรือมีแนวเขตเปลี่ยนไปได้
โดย ข้อเท็จจริงที่เป็นอยู่ในขณะนี้มีการรังวัดที่มีกรณีต้องแก้ไขเนื้อที่หรือ รูปแผนที่ตามผลการรังวัดใหม่เป็นจำนวนมาก และบางกรณีการรังวัดนั้นอาจมีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน ทำให้การรังวัดไม่สำเร็จก็มี หากซื้อที่ดินไป โดยไม่รอให้ทำการรังวัดให้เสร็จก่อน ก็อาจได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม หรือซื้อไปแล้วต้องพิพาทกับผู้คัดค้านเหมือนเจ้าของเดิม ถ้ามีการขอออกใบแทนโฉนดที่ดินโดยอ้างว่าโฉนดที่ดินสูญหาย หรือถูกทำลาย ก็ต้องรอให้ออกใบแทนเรียบร้อยเสียก่อน เพราะบางครั้งเจ้าของที่ดินเอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้เป็นประกันหนี้ แล้วไปแจ้งเท็จต่อเจ้าหน้าที่ เมื่อมีการประกาศออกใบแทนโฉนด เจ้าหนี้ทราบเรื่องก็มาคัดค้าน เจ้าหน้าที่ก็จะไม่ออกใบแทนโฉนดให้ ในกรณีนี้ถ้าทำสัญญาจะซื้อไปก็จะไม่สามารถนำโฉนดมาจดทะเบียนได้
ส่วน การตรวจว่ามีคำขอรับโอนมรดกหรือไม่นั้น อาจมีความจำเป็นในบางกรณี เช่น กรณีผู้ขายกำลังขอรับโอนมรดกเพื่อนำมาขาย หรือกรณีจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่งแล้วต้องการแบ่งแยกทันที แต่มีเจ้าของร่วมบางคนตายไปก็ต้องรอให้มีการรับมรดกให้เรียบร้อยก่อน แล้วจึงทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะคำขอรับโอนมรดกของผู้จะขายนั้นอาจมีการคัดค้านทำให้ไม่สามารถรับ โอนมรดกได้ หรือรับโอนมรดกได้แต่ต้องรับร่วมกับคนอื่น ทำให้ส่วนแบ่งที่จะตกได้แก่ผู้ขายน้อยลง ถ้าที่ดินที่จะซื้อนั้นมีเจ้าของร่วมตายไป และซื้อแล้วต้องการแบ่งแยกโฉนดโดยเร็ว ก็ต้องดูว่าคำขอรับโอนมรดกนั้นมีผู้เยาว์รับมรดกด้วยหรือไม่ ถ้ามีผู้เยาว์รับโอนมรดกด้วย ก็จะทำให้แบ่งแยกโฉนดได้ลำบาก เพราะข้อตกลงแบ่งแยกที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามแนวคำพิพากษาฎีกาที่ 318/2495 ตัดสินว่า เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ ซึ่งการทำสัญญาประนีประนอมยอมความเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์นั้นต้องได้ รับอนุญาตจากศาลก่อน
ดัง นั้น เมื่อมีข้อยุ่งยากในทางกฎหมายเช่นนี้ ผู้เยาว์ก็อาจไม่ต้องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมได้ เพราะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการร้องขออนุญาตต่อศาล นอกจากนี้ ต้องดูว่ามีการคัดค้านการรับมรดกด้วยหรือไม่ เพราะถ้าตกลงกันไม่ได้ก็ทำให้การรับโอนมรดกไม่สำเร็จ ยังคงมีชื่อคนตายอยู่ในโฉนดตามเดิม ซึ่งย่อมทำให้ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินตามที่คนซื้อต้องการได้ นอกจากนี้ ถ้าเป็นการซื้อที่ดิน น.ส.3 ธรรมดา ก็ควรตรวจดูว่าอยู่ในระหว่างประกาศขายหรือไม่ ถ้ามีก็ไม่ควรซื้อเพราะอาจมีข้อพิพาทกับคนซื้อคนก่อนได้ และในขณะนี้ได้มี พระราชบัญญัติการดูและผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ออกใช้บังคับแล้ว
ทั้ง นี้ ในมาตรา 17 ได้บัญญัติไว้ว่า “ในกรณีที่ทรัพย์สินที่คู่สัญญาต้องส่งมอบหรือโอนสิทธิเป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญามีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ประมวลกฎหมายที่ดินทราบ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวบันทึกเป็นหลักฐานไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์ นั้นอยู่ภายใต้บังคับแห่งสัญญาดูแลผลประโยชน์และห้ามจดทะเบียนโอนสิทธิใน ทรัพย์สินนั้นจนกว่าจะได้รับแจ้งเป็นหนังสือจากผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่ สัญญา” ในกรณีซื้อขายที่ดินในลักษณะที่มีคนดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาเช่นนี้ ถ้าคนซื้อคนหลังไปขอตรวจดูโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินก็จะเห็นชัดว่า มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้แล้ว ก็จะไม่ไปทำสัญญาซ้ำให้เลี่ยงถูกโกงได้
6.ตรวจ ดูว่าเคยมีการขอยกเลิกค่าขอรังวัดแบ่งแยก สอบเขต หรือมีกรณีที่กฎหมายถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยก หรือสอบเขตที่ดินต่อไปหรือไม่ แม้ ว่าการขอยกเลิกคำขอรังวัดและการที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะ แบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินต่อไป จะทำให้การรังวัดที่ได้ทำไปแล้วไม่มีผลบังคับตามกฎหมายก็ตาม แต่ผู้ซื้อควรจะต้องรับรู้ เพราะการขอยกเลิกการรังวัดอาจเกิดจากผู้ขอได้ทราบว่าผลการรังวัดมีเนื้อที่ น้อยกว่าที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน จึงขอยกเลิกการรังวัดนั้นเสีย เพื่อจะได้ไม่ต้องมีการแก้ไขเนื้อที่ให้น้อยลงตามความเป็นจริง ซึ่งก็สามารถทำได้ (ตามหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0609/20524 ลงวันที่ 29 กันยายน 2523) และเวลาขายก็ขายตามเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ
ส่วน เหตุผลที่ต้องรู้ว่ามีกรณีที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะทำการ แบ่งแยก หรือสอบเขตต่อไปนั้น จะเกิดต่อการรังวัดที่มีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน แต่เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนไกล่เกลี่ยแล้ว คู่กรณีไม่อาจตกลงกันได้ เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องศาลภายในเก้าสิบวัน นับแต่วันได้รับแจ้ง ถ้าไม่มีการฟ้องภายในกำหนดดังกล่าว กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะแบ่งแยก หรือสอบเขตที่ดินอีกต่อไป ซึ่งจะมีผลให้การรังวัดนั้นไม่สำเร็จ และข้อพิพาทยังคงมีอยู่ต่อไป หากผู้ซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อก็อาจยุ่งยากในภายหลังได้ เพราะข้อพิพาทยังไม่ได้รับการแก้ไข ทั้งสองกรณีผู้ซื้อสามารถทราบข้อเท็จจริงได้โดยง่าย (แม้ว่าคนขายจะพยายามปิดก็ตาม) ถ้าหากขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยกเลิกคำขอรังวัดที่ดิน หรือมีกรณีที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดิน เจ้าหน้าที่จะต้องเก็บเรื่องทั้งหมดเข้าสารบบที่ดินแปลงนั้น และถ้าหากเป็นกรณีขอยกเลิกคำขอเพราะผู้ขอเห็นว่าครอบครองไม่ตรงกับแผนที่ หลังโฉนดที่ดิน หรือผลการรังวัดใหม่ได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดินติดกับโฉนดที่ดินฉบับ สำนักงานที่ดินด้วย ซึ่งก็ยิ่งทำให้ตรวจสอบได้ง่ายขึ้น
นอก จากจะมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการขอดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินที่จะซื้อโดยตรง แล้ว บางครั้งมีการขอรังวัดที่ดินแปลงข้างเคียงแปลงที่จะซื้อ และปรากฏว่า รูปแผนที่การรังวัดใหม่แตกต่างกับแผนที่ในโฉนดที่ดิน ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อที่ดินแปลงที่จะซื้อ ทำให้ต้องมีการแก้ไขรูปแผนที่ที่ดินที่จะซื้อให้ถูกต้องตามไปด้วย เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ดำเนินการแก้ไขรูปแผนที่ในโฉนดที่ดินแปลงข้าง เคียงไปแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินก็จะกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดินไว้ในโฉนดที่ดินแปลงติดต่อ (แปลงที่จะซื้อด้วย) เพื่อจะได้แก้ไขแผนที่ให้ถูกต้องก่อนด้วย (ตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยแผนที่ในโฉนดที่ดินแตกต่างจากเดิมเนื่องจากการ รังวัดใหม่ แล้วทับแผนที่ในโฉนดที่ดินแปลงข้างเคียง พ.ศ.2525) หากผู้ซื้อขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะทราบความจริง และขอให้ผู้ขายดำเนินการสอบเขตให้ถูกต้องก่อน ผู้ซื้อก็จะไม่เดือดร้อนหรือเสียหายในภายหลัง
7.โฉนดที่ดินของผู้ขายมีรายการครบถ้วนหรือไม่ การ ที่ต้องตรวจสอบเรื่องนี้เพราะบางครั้งเจ้าหน้าที่คัดลอกข้อความ หรือรายการจดทะเบียนไม่ครบถ้วน ซึ่งเกิดขึ้นได้บ่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีมีการออกใบแทนโฉนดที่ดิน หรือกรณีสำนักงานที่ดินทำโฉนดที่ดินใหม่ทั้งสองฉบับ นอกจากนี้บางกรณีอาจมีการบันทึกรายการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินแต่เพียง โฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน ไม่ได้มีการบันทึกไว้ในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินด้วย เช่น การบันทึกการขายหรือการแบ่งขายที่ดินตาม มาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 (ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิใน ที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 พ.ศ.2531) การบันทึกการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0612/1/ว.26720 ลงวันที่ 21 ธันวาคม 2524 เรื่องการจดทะเบียนนิติกรรมตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524) ซึ่งรายการที่หายไปนี้อาจมีผลกระทบต่อสิทธิหรือการใช้สอยของคนซื้อที่ดินได้ มากหากไม่ตรวจสอบให้ดี
8.ตรวจดูข้อความในสัญญาที่ยังมีผลผูกพันที่ดินอยู่ ใน กรณีซื้อที่ดินโดยยอมรับเอาการจดทะเบียนอื่นๆ ที่ยังมีผลผูกพันที่ดินนั้นอยู่ไปด้วย เช่น จำนอง เช่า บุริมสิทธิ ภาระจำยอม ขายฝาก สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้ว่าได้มีการตกลงทำสัญญากันในรายละเอียด เช่น จำนวนเงิน ข้อห้าม ข้อตกลงในเรื่องสิ่งปลูกสร้าง หรือเงื่อนไขอื่นๆ อย่างไรบ้าง เพื่อจะได้ตัดสินใจได้ถูกต้องว่าควรซื้อที่ดินนั้นหรือไม่ หรือถ้าจะซื้อจะต้องวางเงื่อนไขหรือต่อรองอย่างไร จึงจะไม่เสียเปรียบ รายละเอียดต่างๆ นี้จะไม่ปรากฏในโฉนดที่ดิน แต่จะทราบได้โดยตรวจดูจากตัวสัญญาหรือบันทึกต่างๆ ที่เก็บไว้ในสารบบที่ดิน หรือจากสัญญาคู่ฉบับที่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของสิทธินั้นเก็บไว้ แต่อย่างไรก็ตาม โดยที่การปลอมแปลงแก้ไขสัญญาทำได้ไม่ยากนัก เพราะแบบฟอร์มสัญญาต่างๆ สามารถหามาได้อย่างง่ายดาย จึงควรตรวจดูจากเอกสารที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
9.โฉนดที่ดินของสำนักงานที่ดินอยู่ในสภาพที่จะจดทะเบียนได้หรือไม่ มี อยู่บ่อยครั้งที่โฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินสูญหาย หรือชำรุดหรือกรอบจนเป็นชิ้นเล็กชิ้นน้อย จนไม่อยู่สภาพจะจดทะเบียนได้ (เกิดขึ้นในจังหวัดที่มีการออกโฉนดมาตั้งแต่สมัยแรกๆ ของการออกโฉนดที่ดินซึ่งมีอายุเกือบร้อยปี) หากไม่ตรวจดูแต่แรก เมื่อถึงวันโอนขายก็จะทำให้จดทะเบียนไม่ได้ ดังนั้น จึงต้องตรวจดูให้ดีเพื่อที่จะได้กำหนดนัดจ่ายเงิน และโอนที่ดินได้เหมาะสม แม้ว่าสิ่งผิดปกติหรือข้อขัดข้องที่กล่าวมาทั้งหมดนี้จะเกิดขึ้นไม่ถึงขั้น มากมาย แต่ก็มีเกิดขึ้นได้เรื่อยๆ แต่ก็ไม่อาจทราบได้ว่าจะเกิดกับที่ดินแปลงใด
ดัง นั้น ผู้ซื้อที่รอบคอบไม่อยากเดือดร้อนเพราะเหตุดังกล่าว จึงควรระมัดระวังในการติดต่อกับเจ้าของที่ดิน และขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินทุกครั้งก่อนซื้อหรือรับจำนองที่ดิน ในต่างประเทศที่เจริญแล้ว เช่น อังกฤษ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ และแม้แต่สิงคโปร์ มาเลเซีย ฮ่องกง ผู้ซื้อผู้ขายมักจะจ้างให้โซลิซิเตอร์เป็นผู้ตรวจสอบและจัดทำสัญญาเกี่ยว ข้องกับที่ดินจนเป็นเรื่องปกติธรรมดา บางประเทศมีผู้ประกอบอาชีพในการตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน และดำเนินการโอนที่ดิน เรียกว่า Conveyancer สำหรับประเทศไทยไม่ให้ความสำคัญในเรื่องนี้แม้แต่นิดเดียว ผลจึงเป็นว่าหากใครต้องการโกงแล้วละก้อ โอกาสสำเร็จมีมากจริงๆ เพราะคนซื้อไม่มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องที่ดินดีพอ ไม่รู้ว่ามีอันตราย หรือขวากหนามอะไรแอบแฝงอยู่บ้าง
ที่มา : TerraBKK.com
20 ตุลาคม 2561
ผู้ชม 3149 ครั้ง
