ดูบทความ
ดูบทความสิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน
สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน
สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน | เดลินิวส์
การซื้อที่ดินในแต่ละครั้ง หากผู้จะซื้อไม่อยากเจอเรื่องยุ่งยาก ทั้งก่อนและหลังการโอนแล้ว มีสิ่งที่จะต้อง ตรวจสอบหลายเรื่อง เช่นการตรวจดูที่ดิน ตรวจดูหมายเลขหลักเขตที่ดิน ลองวัดระยะและคำนวณเนื้อที่คร่าวๆ ว่า ตรงหรือใกล้เคียงกับที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือไม่ ตรวจดูว่ามีใครอยู่ในที่ดินบ้างเป็นคนเช่าหรือคนบุกรุก หรืออยู่ โดยอาศัยสิทธิอะไรบ้าง ตรวจดูว่าที่ดินนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืน เขตปฏิรูปที่ดิน เขตจัดรูปที่ดิน หรือมีข้อจำกัดทาง ด้านผังเมืองหรือไม่ ตลอดจนตรวจดูว่าที่ดินนั้นมีการค้างภาษีบำรุงท้องที่หรือไม่ และสิ่งที่สำคัญที่สุดในการจะ ซื้อที่ดิน คือการไปขอตรวจหลักฐานการทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน แต่ส่วนใหญ่ผู้จะซื้อที่ดินโดยทั่วไปกลับไม่ สนใจ เหตุผลหลักคือเห็นว่ามีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของให้ตรวจดูอยู่แล้ว และอีกเหตุผลหนึ่งคือ ไม่ทราบว่าจะต้อง ตรวจดูอะไรบ้าง วันนี้มีข้อแนะนำเบื้องต้นก่อนจะซื้อที่ดินควรยื่นคำขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินเพื่อตรวจดูเรื่องต่อไปนี้
1) ดูว่าโฉนดที่จะซื้อว่าเป็นโฉนดปลอมหรือไม่ การตรวจสอบเรื่องนี้มีความจำเป็นมาก เพราะจะได้ยิน เสมอๆ ว่ามีการปลอมแปลงโฉนดไปหลอกขายอยู่บ่อยๆ ทางปฏิบัติแล้วถ้าไม่นำต้นฉบับโฉนดที่ดินที่จะขายมาให้ ดู เพื่อตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน จะไม่สามารถบอกได้ว่าโฉนดที่ดินนั้นเป็นโฉนด จริงหรือโฉนดปลอม เนื่องจากเหตุผลสองประการ คือประการแรก การปลอมแปลงโฉนดที่ดินมักปลอมแปลง จากแบบพิมพ์โฉนดที่ดินของกรมที่ดินที่สูญหายไป หรืออาจปลอมแปลงจากโฉนดที่ดินที่ออกไปโดยถูกต้อง แล้ว มีการแก้ไขข้อความให้ผิดไปจากเดิม หากไม่นำไปเปรียบเทียบกับโฉนดของสำนักงานที่ดิน ก็จะเข้าใจว่าเป็นโฉนด จริงได้ เพราะกระดาษและข้อความที่พิมพ์อยู่ในโฉนดปลอมจะเหมือนกับโฉนดที่ดินมาก ประการที่สอง ผู้จะซื้อ ไม่มีทางทราบว่า ลายมือ/ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างไร จึงไม่มีทางรู้ว่าข้อความที่เขียนลงตามปกติ หรือมีการขีดฆ่าตกเติมหรือไม่ ซึ่งในการปฏิบัติมักมีอยู่เป็นปกติเป็นลายมือ/ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จริง หรือไม่ทาง เดียวที่จะทราบได้คือต้องเอาไปตรวจสอบกับฉบับสำนักงานที่ดิน
2) ตรวจดูข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของ ที่ดิน เพื่อตรวจดูว่าเจ้าของที่ดินเป็นใครอายุเท่าไร บิดามารดาชื่ออะไร มีหน้าตาอย่างไร (กรมที่ดินจะมีสำเนา บัตรประชาชนทะเบียนบ้านและเอกสารอื่นๆ เก็บไว้ในสารบบครับ) เพื่อจะได้แน่ใจว่าได้ติดต่อกับเจ้าของที่ดินตัวจริง
3) ตรวจดูว่าโฉนดหรือรายการจดทะเบียนนั้นๆ ถูกยกเลิกเพิกถอนหรือไม่ ตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นจะมีโฉนด ที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินบางแปลงบางรายการถูกยกเลิกเพิกถอน เพราะมีการออกไปโดยไม่ถูกต้อง หรือจดทะเบียน ไม่ถูกต้อง เช่นออกทับที่สาธารณะ ที่ป่า หรือถูกยกเลิกเพราะมีการออกใบแทนโฉนดที่ดินไปแล้ว ซึ่งตามปกติเมื่อ มีการยกเลิก หรือเพิกถอนโฉนดที่ดิน เจ้าหน้าที่ที่ดินจะเรียกโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดินมาบันทึกการยกเลิกหรือ เพิกถอนครับ
สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน (3) | เดลินิวส์
วันนี้จะขอพูดถึงการตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินต่อจากสัปดาห์ที่แล้วนะครับ คือควรตรวจดูว่า เคยมีการขอ ยกเลิกการ ขอรังวัดแบ่งแยกสอบเขต หรือมีกรณีที่กฎหมายถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยก หรือสอบเขตที่ดินหรือไม่ (แม้ว่าจะทำให้การรังวัดที่ได้ทำไปแล้วไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย แต่ผู้ซื้อควรจะต้องรับรู้) เพราะยกเลิก อาจเกิดสืบเนื่องจากผู้ขอได้ทราบ ว่าผลการรังวัดว่ามีเนื้อที่น้อยกว่าที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน จะได้ไม่ต้องมีการแก้ไขเนื้อที่ให้ตรงตามความเป็นจริง และเวลาขายก็ขายตามเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้ หรืออาจเป็นเพราะมีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน และคู่กรณีไม่อาจตกลงกันได้ คู่กรณีไปฟ้องศาลภายในเก้าสิบวันนับแต่วันได้รับแจ้ง ถ้าไม่มีการฟ้องภายในกำหนด กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะแบ่งแยก หรือสอบเขต ที่ดินอีกต่อไป ซึ่งจะมีผลให้การรังวัดนั้นไม่สำเร็จ และข้อพิพาทยังคงมีอยู่ต่อไป หากผู้ซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อก็อาจยุ่งยากในภายหลังได้
สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน (2) | เดลินิวส์
วันนี้จะขอพูดถึงสิ่งที่จะต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินต่อจากครั้งก่อนนะครับ โดยเรื่องที่จะต้องตรวจสอบต่อคือ
วันนี้จะขอพูดถึงสิ่งที่จะต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินต่อจากครั้งก่อนนะครับ โดยเรื่องที่จะต้องตรวจสอบต่อคือ
1) ตรวจดูว่าที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัดหรือไม่ ที่ดินแปลงหนึ่งอาจถูกยึดหรืออายัดได้ตามกฎหมายหลายฉบับ เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ประมวลรัษฎากร พ.ร.บ.ภาษี บำรุงท้องที่ กฎหมายล้มละลาย การยึดหรืออายัดนี้จะไม่ปรากฏในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดิน ผู้จะซื้อจะทราบก็ต่อเมื่อขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยึดหรืออายัดที่ดินแล้วจะมีการแจ้งมายังสำนักงานที่ดินให้ทราบ และเจ้าพนักงานที่ดินจะบันทึกเรื่องการยึดอายัดนั้นไว้ในบัญชีอายัด และปิดคำสั่งห้ามโอนไว้ที่โฉนดฉบับ สำนักงานที่ดิน หากผู้ซื้อไม่ขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก็จะไม่มีทางทราบว่าที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัด หากทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำกันไว้ก็ไม่สามารถโอนกันได้
2) ที่ดินนั้นมีเรื่องราวอยู่ในระหว่างดำเนินการใดบ้าง สิ่งสำคัญที่ต้องตรวจดูอีกคือที่ดินนั้นอยู่ในระหว่างพิจารณาเพิกถอนโฉนดที่ดิน แก้ไขเนื้อแก้ไขรายการจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม อยู่ในระหว่างรังวัดสอบเขตแบ่งแยกอยู่ระหว่างประกาศออกใบแทนโฉนด ประกาศขอรับโอนมรดกหรือไม่ หากมีก็ควรรอดูผลการพิจารณาดำเนินการให้ถึงที่สุดก่อน เพราะการดำเนินการเหล่านั้นอาจมีผลต่อที่ดินที่จะซื้อได้ กล่าวคือถ้าโฉนดที่ดินถูกเพิกถอนทั้งฉบับหรือถูกเพิกถอนรายการจดทะเบียน ก็จะทำให้โฉนดใช้การไม่ได้ หรือตัวเจ้าของเปลี่ยนไป ถ้าเป็นกรณีมีการรังวัดค้างอยู่ผลการรังวัดอาจได้เนื้อที่หรือแนวเขตเปลี่ยนไปได้ ซึ่งตามข้อเท็จจริงที่เป็นอยู่ในขณะนี้มีการรังวัดที่มีกรณีต้องแก้ไขเนื้อที่หรือรูปแผนที่ตามผลการรังวัดใหม่เป็นจำนวนมาก และบางกรณีการรังวัดนั้นอาจมีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน ทำให้การรังวัดไม่สำเร็จก็มี หากซื้อที่ดินไปโดยไม่รอให้ทำการรังวัดให้เสร็จก่อน ก็อาจได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม หรือซื้อไปแล้วต้องพิพาทกับผู้คัดค้านเหมือนเจ้าของเดิม ถ้ามีการขอออกใบแทนโฉนดที่ดินโดยอ้างว่าโฉนดที่ดินสูญหายหรือถูกทำลายก็ต้องรอให้ออกใบแทนเรียบร้อยเสียก่อน เพราะบางครั้งเจ้าของที่ดินเอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้เป็นประกันหนี้ แล้วไปแจ้งเท็จต่อเจ้าหน้าที่ เมื่อมีการประกาศออกใบแทนโฉนด เจ้าหนี้ทราบเรื่องก็มาคัดค้าน เจ้าหน้าที่ก็จะไม่ออกใบแทนโฉนดให้
ในกรณีนี้ถ้าทำสัญญาจะซื้อไปก็จะไม่สามารถนำโฉนดมาจดทะเบียนได้ ส่วนการตรวจว่ามีคำขอรับโอนมรดกหรือไม่นั้นอาจมีความจำเป็นในบางกรณี เช่น กรณีผู้ขายกำลังขอรับโอนมรดกเพื่อนำมาขาย หรือกรณีจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่งแล้วต้องการแบ่งแยกทันที แต่มีเจ้าของร่วมบางคนตายไป ก็ต้องรอให้มีการรับมรดกให้เรียบร้อยก่อน แล้วจึงทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะคำขอรับโอนมรดกของผู้จะขายนั้นอาจมีการคัดค้าน ทำให้ไม่สามารถรับโอนมรดกได้ หรือรับโอนมรดกได้แต่ต้องรับร่วมกับคนอื่น ทำให้ส่วนแบ่งที่จะตกได้แก่ผู้ขายน้อยลงได้ครับ
สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน (3) | เดลินิวส์
วันนี้จะขอพูดถึงการตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินต่อจากสัปดาห์ที่แล้วนะครับ คือควรตรวจดูว่า เคยมีการขอ ยกเลิกการ ขอรังวัดแบ่งแยกสอบเขต หรือมีกรณีที่กฎหมายถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยก หรือสอบเขตที่ดินหรือไม่ (แม้ว่าจะทำให้การรังวัดที่ได้ทำไปแล้วไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย แต่ผู้ซื้อควรจะต้องรับรู้) เพราะยกเลิก อาจเกิดสืบเนื่องจากผู้ขอได้ทราบ ว่าผลการรังวัดว่ามีเนื้อที่น้อยกว่าที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน จะได้ไม่ต้องมีการแก้ไขเนื้อที่ให้ตรงตามความเป็นจริง และเวลาขายก็ขายตามเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้ หรืออาจเป็นเพราะมีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน และคู่กรณีไม่อาจตกลงกันได้ คู่กรณีไปฟ้องศาลภายในเก้าสิบวันนับแต่วันได้รับแจ้ง ถ้าไม่มีการฟ้องภายในกำหนด กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะแบ่งแยก หรือสอบเขต ที่ดินอีกต่อไป ซึ่งจะมีผลให้การรังวัดนั้นไม่สำเร็จ และข้อพิพาทยังคงมีอยู่ต่อไป หากผู้ซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อก็อาจยุ่งยากในภายหลังได้
ประการต่อมาต้องตรวจสอบ คือโฉนดที่ดินของผู้จะขายมีรายการครบถ้วนหรือไม่ เพราะบางครั้งเจ้าหน้าที่คัดลอกข้อความหรือรายการจดทะเบียนไม่ครบถ้วน ซึ่งเกิดขึ้นได้บ่อย ๆ โดยเฉพาะกรณีมีการออกใบแทนโฉนดที่ดิน หรือกรณีสำนักงานที่ดินทำโฉนดที่ดินใหม่ทั้งสองฉบับ นอกจากนี้บางกรณีอาจมีการบันทึกรายการ เปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินแต่เพียงโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน ไม่ได้มีการบันทึกไว้ในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินด้วย เช่น การบันทึกการขายหรือการแบ่งขายที่ดินตามมาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 หรือการบันทึกการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ซึ่งรายการที่หายไปนี้อาจมีผลกระทบต่อสิทธิหรือการใช้ประโยชน์ของคนจะซื้อที่ดินได้มากหากไม่ตรวจสอบให้ดี และยังต้องตรวจดูว่าที่ดินมีภาระผูกพัน เช่น จำนอง เช่าบุริมสิทธิ ภาระจำยอม ขายฝาก สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ และสุดท้ายตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินของสำนักงานที่ดินอยู่ในสภาพ ที่จะจดทะเบียนได้หรือไม่ มีอยู่บ่อยครั้งที่โฉนดที่ดินฉบับสำนัก งานที่ดินสูญหายหรือชำรุด หรือกรอบจนเป็นชิ้นเล็กชิ้นน้อย จนไม่อยู่สภาพจะจดทะเบียนได้ (เกิดขึ้นในจังหวัดที่มีการออก โฉนดมาตั้งแต่สมัยแรก ๆ
ที่มา ดินสอพอง
02 ตุลาคม 2561
ผู้ชม 14430 ครั้ง
