shopup.com

ดูบทความการป้องกันการทุจริตที่ดิน

การป้องกันการทุจริตที่ดิน

การป้องกันการทุจริตที่ดิน


                1. ควรเก็บรักษาโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 หรือ นส.3ก) ไว้ในที่ปลอดภัย ถ้ามีแขกแปลกหน้าขอดูโฉนดที่ดินหรือ นส.3 โดยอ้างว่า มีคนต้องการจะซื้อให้ระมัดระวังเพราะผู้ทุจริตอาจนำฉบับปลอมมาเปลี่ยนได้

                2. อย่าให้ผู้อื่นยืมโฉนดที่ดิน หรือ นส.3 ไปไม่ว่ากรณีใดๆ

                3. ในกรณีโฉนดที่ดิน หรือ นส.3 สูญหายหรือถูกลักให้รับแจ้งความต่อพนักงานสอบสวน (ตำรวจ) โดยเร็วแล้วนำใบแจ้งความไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดินเพื่อขอให้ออกใบ แทนใหม่

                4. อย่าเซ็นชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด ก่อนเซ็นชื่อให้กรอกข้อความในใบมอบให้ครบถ้วนและจะมอบให้ไปทำนิติกรรมเรื่อง ใดก็ให้เขียนลงไปให้ชัดเจน เช่น จะขายก็ว่าขาย จะให้ก็ว่าให้

                5. ควรพิจารณาถึงบุคคลที่จะรับมอบอำนาจจากท่าน ควรเป็นบุคคลที่ท่านเชื่อถือหรือรู้จักชอบพอกันมานาน หรือเป็นญาติพี่น้องกัน อย่ามอบอำนาจให้กับผู้ที่ไม่รู้จักมักคุ้นกันมาก่อน

                ถ้าไม่จำเป็นจริงๆ ควรไปทำธุรกิจต่างๆ เกี่ยวกับที่ดินด้วยตนเองจะเป็นการปลอดภัยและสะดวกกว่า แม้จะเสียเวลาไปบ้างก็ยังดีกว่าสูญเสียทรัพย์

                6. ถ้ามีเวลาว่างควรนำโฉนดที่ดิน หรือ นส.3 ไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่าที่ดินของท่านยังอยู่ปกติและมีหลักฐานถูกต้อง ตรงกับฉบับที่สำนักงานที่ดินหรือไม่ เพียงใด

                7. ก่อนจะรับซื้อ รับซื้อฝาก หรือรับจำนองที่ดินควรไปตรวจสอบดูที่ดินให้แน่นอนถูกต้งอตรงกับหลักฐานตาม โฉนดที่ดิน หรือ นส.3 ถ้าสงสัยให้ไปขอตรวจสอบหลักฐานที่ดินก่อนหรือขอสอบเขตว่าเป็นที่ดินแปลง เดียวกันหรือไม่

                8. ควรติดต่อกับเจ้าของที่ดินโดยตรง

                9. อย่าทำสัญญาให้กู้ยืมเงินกันเอง โดยรับมอบโฉนดที่ดิน หรือ นส.3 ไว้เป็นประกันเป็นอันขาด เพราะอาจเป็นฉบับของปลอม ทางที่ดีควรไปจดทะเบียนรับจำนอง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะปลอดภัย

                10. การซื้อขายที่ดินมีโฉนด ผู้ซื้อขายชอบที่จะไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินและชำระเงินทั้งหมดที่ สำนักงานที่ดิน ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินขณะจดทะเบียนโอนที่ดิน ซึ่งอาจชำระเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คก็ได้ เพื่อป้องกันปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ เช่น หากชำระก่อนการจดทะเบียนแล้วผู้ขายอาจบิดพลิ้วไม่โอนที่ดินให้หรือนำไปโอน ขายให้บุคคลภายนอก


                ก่อนที่เจ้าพนักงานที่ดินจะจดทะเบียน จะสอบถามผู้ขายว่าได้ชำระเงินแล้วหรือยัง ผู้ขายก็อาจเรียกให้ผู้ซื้อชำระเงินต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน หากผู้ขายแจ้งว่ายังไม่ได้รับชำระเงินเจ้าพนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียน ซื้อขายให้ ปัญหาที่เกิดขึ้นมักเกิดจากผู้ขายยังไม่ได้รับชำระเงินค่าที่ดินครบถ้วนโดย จดทะเบียนโอนขายให้ผู้ซื้อไปก่อน ภายหลังผู้ซื้อบิดพลิ้ว ไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้ขายจึงไปฟ้องร้องเรียกเงินค่าที่ดินส่วนที่ยังไม่ได้รับจากผู้ซื้อ แต่ในสัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่า “ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่า ที่ดินรายนี้เสร็จแล้ว” ศาลได้พิจารณาแล้วว่าข้อความดังกล่าวในสัญญาแสดงว่า ผู้ขายยอมรับว่าผู้ซื้อได้ชำระเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้ผู้ขายแล้วในวันทำ สัญญา การที่ผู้ขายนำพยานบุคคลมาสืบว่ายังไม่ได้รับชำระเงินครบถ้วนเป็นการนำสืบ เปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาต้องห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังแม้ผู้ขายจะนำเจ้า พนักงานที่ดินมาเป็นพยาน หากในสัญญาระบุว่าผู้ขายได้รับชำระเงินแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินก็ต้องเบิกความไปตามสัญญาว่า ผู้ขายได้รับชำระเงินแล้วแม้ว่าความจริงเจ้าพนักงานที่ดินจะรู้ว่ายังชำระ เงินไม่หมดก็ตาม มิฉะนั้นเจ้าพนักงานที่ดินก็จะมีความผิด เมื่อทราบว่ายังไม่ชำระเงิน เหตุใดจึงจดทะเบียนโอนให้และยังระบุในสัญญาว่าผู้ขายได้รับชำระเงินแล้วเท่า กับ
ผู้ขายขายที่ดินแต่ไม่ได้เงิน หรือได้ไม่ครบถ้วน


                ทางแก้ไข หากผู้ขายยังไม่ได้รับชำระเงินบางส่วน ควรแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกไว้ในสัญญา และขอจดทะเบียนบุริมสิทธิ คือสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ก่อนผู้อื่นในหนี้ส่วนนั้น เพื่อป้องกันมิให้เจ้าหนี้อื่นบังคับชำระหนี้เอาจากที่ดินแปลงนี้ก่อนผู้ขาย

 

02 ตุลาคม 2561

ผู้ชม 999 ครั้ง

Engine by shopup.com